土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关的政策的规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料、办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

本文针对房地产企业在土地增值税清算中存在的税务风险问题，结合专家团队参与的实战案例，提出相应的应对策略，供大家参考。

真实案例

案例简介

案例一：

湖北某旅游开发有限公司主要从事商品房产、旅游房产的开发与销售，该企业委托平台专家团队清算的项目有3个，在清算的过程中发现该企业同时开展多个施工建设的项目，但是借款用途未详细说明。

发现问题后，专家团队首先根据建筑面积、工程成本等方式进行账务分摊，随后与税务局进行多轮沟通，税务局给的回复是只能按照5%的比例计算扣除，最后算下来有3000多万的利息不能扣除。

其次，该企业的开发间接费用核算没有明确记录，导致清算过程中，计算分摊数额比较困难，相关附件资料收集起来也存在问题，存在少统计的情况，导致增值税虚高，多交税。

最后，工抵房处理时，有将近2000万未未索取工程发票，账上直接处理，由于时间久远，再联系对方取得发票比较困难，有些公司主体可能都不存在，进一步增加核算难度。

案例二：

湖北某投资有限公司，本企业主要从事商品房及非住宅的开发与销售，该企业委托我们进行某项目的土增清算。

该项目的情况是，收入29340万，土地使用权通过城中村改造和拆迁取得，然后进行安置房、商品房、写字楼和商场的开发。

清算过程中，主要发现以下问题：

1、本企业取得的土地使用权拆迁所支付的价款，未进行契税申报，不能作为扣除项目；

2、回迁安置房未开票部分未确认收入，需要补申报；

3、企业已售卖的商铺中，使用了高价卖，再回租的销售模式，导致企业增值税税负高。

案例三：

崇阳县某房地产开发有限公司，本企业主要从事商品房的开发与销售，该企业委托我们进行2个项目的土增清算。

清算过程中存在以下问题：

1、企业土地使用权通过拆迁和出让取得，其中拆迁取得部分，未进行契税申报；

2、未销售的房产进行出租，取得的租金收入，未进行房产税申报；

3、开票收入未及时确认收入，一直挂账预收账款，在被税务稽查的过程中，税款被加收滞纳金。

专家建议

税案警示

以上三个案例中企业暴露的问题相当典型，值得房地产企业引起重视并加以警戒。

归纳总结如下：

1、土地的征用及拆迁补偿费未申报缴纳契税。

2、借款利息支出。

3、开票收入未及时确认收入，一直挂账预收账款，被稽查后补交税款及滞纳金。

4、在采用先高价出售，再售后回租的销售模式中，因为售房定价未考虑土增税，售价过高导致多交税。

5、开发间接费用未单独核算，导致费用少列支。

6、工抵房未让合同方开具发票，直接账务处理。

7、回迁安置房未进行视同销售收入确认。