今天有一房地产公司的会计向老板咨询说今年企业所得税和增值税共3200多万元。老板一听就急了，怎么可能要交这么多的税？会计说，都怪销售经理，非得要12月31日交房，不然的话，不会有这么多的税款的！
   老板说，交3200多万元的税款和销售经理有什么关系？你不要对人家有成见！
   会计说，不是我对她有成见，如果咱们把交房日期往后推一下，哪怕是延后一天，改为1月1日交房，咱们都不要交这么多税了！
   老板说，怎么了？交房日期这么重要吗？
   会计说，当然重要了，下面我给您解释一下：
一、增值税
    按照营改增文件的规定，房地产开发企业在商品房的预售阶段，应当按照不含增值税的预收款的3%预缴增值税，等到交房时，按照实际销售额确认销项税额，减去已取得的进项税额，再减去预缴的增值税为应补的增值税额，因此，咱们公司12月31日交房，意味着纳税义务发生，就应当确认销项税额。
    咱们公司开发的房子虽然交付了，但是，仍有大量的工程款发票未取得，无法取得进项税额抵扣。
    咱们开发的项目属于房地产新项目，行业内的大数据测算结果是房地产新项目增值税税负率基本上在3%左右，但是，由于咱们公司由于在12月31日交房，缺乏进项抵扣，增值税税负达到了7%，远远高于平均税负率。
     实际应该缴纳的城市维护建设税、教育费附加和 、地方教育费附加是以实际缴纳的增值税为计税依据的，如果缴纳的增值税多了，那么实际应该缴纳的增值税也会增加。
二、企业所得税
    企业所得税也是一样，12月31日交房了，咱们就要在本年度确认销售收入和销售成本，销售收入咱们是有了，但是成本发票咱们缺的还多着呢，即使按照国税发〔2009〕31号文件的规定，不得超过合同金额的10%计提成本，那也是远远不够的，企业所得税还是要多交。
    如果咱们把交房日期往后拖一天，拖到1月1日，那么确认销售收入和销售成本的时间就拖到了下个年度，到时候咱们的工程款发票取得的也差不多了，就根本不要交那么多企业所得税了。
    老板说，既然交房日期这么重要，你怎么不早点提出呢？
    会计感到很委屈，销售经理定的交房日期，我是后来才知道的啊！
     老板说，交房日期是我和销售经理一起定的，你不要怪销售经理，以后再有类似的情况，你也一起参与！咱们这个项目根本挣不了多少钱，现在交3200万元的税款太亏了，事已至此，你们财务的想想办法啊！
    会计说，我建议按下述步骤做：
一、首先，暂停开具销售不动产的发票。
    按照增值税的相关规定，开具发票与交付房产的孰早点为纳税义务发生时间，咱们公司的房子虽然交付了，但是发票未集中开具，这样的话，咱们可以暂缓开具销售不动产发票，尽量往后拖，税务检查的时候，咱们可以打个擦边球，增值税暂时不用交那么多！

这个方案要销售经理配合，和业主沟通好，不然的话，业主去投诉咱们不提供发票就麻烦了！
二、然后抓紧时间办理竣工结算。
    马上让工程部与总包单位会谈，抓紧时间办理竣工结算，争取在5月31日前竣工结算完成，取得全额工程款发票，实在不行的话，多付他们一点工程款也是值得的。

三、最后财务上全额计提成本。
据国税发〔2009〕31号文件第三十二条的规定，因未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足部分可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
   咱们公司在5月31日前如果不能取得全额工程款发票，根据这个文件预提的成本最多为合同金额的10%，这样计提的成本是远远不够的，因此，我觉得应该胆子大一点，全额计提成本，差多少成本就计提多少成本。
   老板说，你不按税法规定计提成本，税务来查咱们怎么办？
    会计说，可以按照国家税务总局公告的文件规定，在汇算清缴期限结束以后，税务机关如果发现企业应当取得而未取得发票，并且告知企业的，企业应当自被告知之日起60日内补开、换开符合规定的发票，所以，如果税务来查咱们了，咱们只要在60日内取得发票就可以了！
    不过这是存在税收风险的，所以我前面说，要胆子大一点啊！
    最后老板说，没有风险就没有收益，就按你说的办吧！