稽查案例：未办理土地增值税清算，税局核定1.18亿税款

关于送达福州WH房地产开发有限公司

《国家税务总局福州市台江区税务局第二税务分局税务事项通知书》的公告

福州WH房地产开发有限公司：（纳税人识别号：913************08N）

我局于2022年8月24日对你公司做出《税务事项通知书》（榕台税二通〔2022〕173号），2022年9月5日对你公司做出《税务事项通知书》（榕台税二通〔2022〕177号、178号）。由于你公司失联，以至该文书无法以直接、委托、留置、邮寄方式送达，现根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第一百零六条第二款规定，将该文书予以公告送达。自公告之日起满30日视为送达。

国家税务总局福州市台江区税务局第二税务分局

二〇二二年九月十四日

国家税务总局福州市台江区税务局第二税务分局

税务事项通知书

榕台税二通〔2022〕177 号

福州WH房地产开发有限公司：913************08N

事由：你司未在规定期限内提供会计账簿资料，未按规定期限进行土地增值税清算申报。

依据：《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条及其实施细则第四十七条。

通知内容：你司开发的文**邑大楼（台江广场）项目，2016年11月取得《预售许可证》。截至2019年11月底，满三年仍未销售完毕，属于《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知-国税发〔2006〕187号》、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知-国税发〔2009〕91号》规定的可清算情形。

我局于2019年12月11日向你司发放限期进行土地增值税清算申报的《税务事项通知书（榕台税通〔2019〕6039号）》，限你司于2019年12月11日起90日内办理土地增值税清算手续，你司未按规定期限办理土地增值税清算申报。

鉴于你司开发的文**邑大楼（台江广场）项目已达可清算条件，且你司拒不提供纳税资料、会计资料，“符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算”。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条及其实施细则第四十七条、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）等有关规定。我局对你司开发的文**邑大楼（台江广场）项目的土地增值税采取核定征收方式，核定土地增值税征收率为19%。

对你司截至2021年12月31日取得的不动产销售收入（不含税）622,433,345.71元按19%征收率，应交土地增值税118,262,335.68元，已申报37,658,100.42元，应补80,604,235.26元。

限你司自收到本通知书之日起十五日内到国家税务总局福州市台江区税务局第一税务分局将上述税款80,604,235.26元缴纳入库。逾期未缴清的，将依《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，从税款滞纳之日起至缴纳或解缴之日止，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金，同时依照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

你司若同我局在纳税上有争议，必须先依照本通知的期限缴纳税款及滞纳金或者提供相应的担保，然后可自上述款项缴清或者提供相应担保被税务机关确认之日起六十日内依法向国家税务总局福州市台江区税务局申请行政复议。

我局2022年8月24日作出的《税务事项通知书》（榕台税二通〔2022〕172号）予以作废。

国家税务总局福州市台江区税务局第二税务分局

二〇二二年九月五日

简评：

《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）规定：四、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞 核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

根据上面规定可知，土地增值税清算一般不采取核定方式，但如果确需要核定的，也可以采取核定方式。

什么情况属于确实需要核定的情形呢？

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：七、土地增值税的核定征收 房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

对于该案例而言，税务机关责令限期清算，企业逾期仍未清算，属于核定征收的范围。税务机关核定征收率是19%，6.2亿元的销售收入，经过计算土地增值税为1.18亿元。

这个核定征收率确实够高，总局规定是不低于5%，据了解，各地制定的土地增值税核定征收率基本上在5%到10%之间，按19%核定的很少见。

不过我个人认为，核定征收率定高一些是比较合理的，如果定得比较低，造成的结果是，规范核算的企业缴税多，胡乱记账或拒不提供账簿的企业缴税少，长此以往，大家会认为不记账反而是明智选择，造成了会计核算上的“劣币驱逐良币”。