税务风控，房地产行业的税务风险如何把控

风险点：甲供工程业务重复扣除“甲供材料”

案例：B房地产企业与施工企业签订一份“甲供材”建筑施工合同，约定：合同金额为1000万元（含B企业购买提供给施工企业施工材料），增值税金额为90万元。工程竣工，决算价为1090万元，“甲供材”金额为200万元。另外，B企业向材料供应商采购材料200万元，收到13%的增值税进项发票，B企业计入“开发成本”科目的成本金额是1200万元。

具体分析：企业采取包工不包料方式发包工程，在材料供应商提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本。因此，在含“甲供材”金额签订合同的情况下，房地产企业与施工企业在工程结算时，建议尽可能采用“差额结算法“，即将甲供材金额不计入工程结算价和施工企业的销售额中，从而避免重复列支开发成本的税务风险。

风险点：租金收入未按照规定纳税申报

典型案例：某房地产企业的项目已竣工备案，由于低层房屋靠近商圈且尚未出售，便将未出售房屋、车位暂时出租，但却没有将相关租金收入进行纳税申报，产生涉税风险。所以，房地产企业若将未出售的房屋、车位以及商铺进行出租，取得的租金收入可别忘了要按照规定进行纳税申报。这里不仅涉及增值税、企业所得税还涉及印花税、房产税和土地使用税等财产行为税。

风险点：直接引用增值税预缴计税依据作为土地增值税预缴计税依据

税务人员在风险审查过程中时有发现，部分房地产企业直接引用增值税预缴的计税依据作为土地增值税预缴的计税依据，导致少预缴土地增值税的情况发生。

提醒大家：

对于房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发房地产项目的情况，可以选择按预收账款全额预缴土地增值税，或者按照国家税务总局公告2016年第70号规定口径，按照“土地增值税预缴税额=（预收款-应预缴增值税税款）×预征率”口径预缴土地增值税，而不得直接参照增值税预缴口径