养老地产销售涉税争议评析
在进行商业模式创新时，除了从税法的角度论证方案的可行性外，还需要企业规范合同签订、款项处理、财务处理、发票管理等内容，以便提供充足的资料证明纳税人税务处理方式的正当性与合理性。
实操的可行性必须提到足够的高度，否则开始容易结果可能差强人意甚至难以收场，而这必须有对财、税、法以及业务有全面、深入的了解。
1、A公司为开发商，取得用地性质为老年人社会福利建设用地的划拨土地；
2、B单位为民办非企业单位，属非营利性、社会福利机构；
3、A公司以自己名义进行项目（项目名：B单位养老院）报建，账面可确定的建设成本约1029万元（A公司“统计”的成本为7053万元，称大部分资金由B单位投入）；
4、B单位“投资”开发建设（均为私账支出），2016年项目一期建成并投入使用，B单位是项目的运营主体；
5、项目一期采取居家养老模式，产品为养老合院89套，其中75套已签订《养老合院合同》并取得预收款6900万元（74套以A公司名义签约，1套以B单位名义签约）。
6、2018年税务局以实质为开发转让房产为由，要求A公司按“销售不动产”项目缴纳增值税。
1、税务争议产生原因
（1）运营主体之间的法律关系不明确，使各相关纳税义务具有不确定性。本案中A公司与B单位之间未签署任何书面文件确定各自的权利义务、责任分配，预收款项的性质与分配也未作说明。
（2）合同的签订主体及合同条款存在瑕疵，根据实质性课税原则，A公司面临转让房产行为。A公司并非提供养老服务的适格主体，《养老合院合同》的条款中“继承”“转让”等用语及约定长期使用期……合同另一方近似于行使所有权。
（3）款项处理、账务处理不规范。大部分支出从私户汇出且未取得正式发票，全部预收款汇入入私户。
2、税务风险分析
A公司面临补缴企业所得税、土地增值税、增值税的风险。
一、原文“开发模式改进建议”之点评
1、作者所提的改进方案，从税负结果来看堪称“完美”。
（1）本案充分利用养老服务的政策优惠，进行大开大合式的筹划。
（2）分解下招式，主要用了“拆”税负主体（非营利性机构减免税优惠）、“拆”业务（销售不动产变为拆出养老服务）、“变”交易方式、“变”所得类型等。
（3）如果A公司进行权属登记成产权人，即便A公司承担房产税，用于社区养老的也免税。
2、方案存在缺陷，落地可行性不足。
（1） 以下事项的商业合理性存疑：
其一，项目是怎样的规划设计、提供怎么的设备设施，才能被认定为社区养老（居家养老）产品？
其二，A公司无偿提供土地使用权给B单位使用，过分了！定价明显不符合独立交易原则，必招来税务风险！
其三，B单位一次性取收巨额的服务费。
（2）B单位在出资、分红、清算以及资金使用方面均受民非机构所限。
民办非企业单位（民非机构）出资人对民非机构不享有所有权，无权获取任何投资收益，亦无权获得终止时的剩余财产。故民非机构通常出资额较小（大多数10万），民非投资大几千万固定资产，小马难拉大车；
出资人想把民非机构的利润“合法转移”，通常通过偿还借款、品牌使用费、运营管理费、物业使用费等方式，细水长流难符合投资者初衷，想快则易被追究“挪用资金罪”。
二、借鉴与启发
由于现行税收法规及规范性文不够明确，本例养老地产“销售”中搭构了一家服务型机构，拆分、变更纳税主体、所得类型等，享受相关减免税政策，推迟部分收入确认以晚交税，降低了综合税负。
其他以小产权方式出售房产的（如不可分割销售的集中式商业、长租公寓、旅游地产等），均可采用类似操作，当然大前提是购买者愿意买单，毕竟购房者更想得到的是私人产权。