房企有偿转让无产权车位，未单独核算企业所得税成本遭税务稽查
启东市**房地产开发有限公司-其他违法
决定书文号 通税稽一罚【2022】23号
处罚事由
（一）印花税
2017年签订建安合同合计116025522.38元，应缴印花税(建筑安装工程承包合同)116025522.38×0.03%=34807.70元，已缴10496.5元，少缴24311.20元。
2018年签订建安合同8028000元，应缴印花税(建筑安装工程承包合同)8028000×0.03%=2408.4元，未缴。合计应补2017年印花税24311.20元，2018年印花税2408.4元。
（二）个人所得税
你单位在2018年2月65号凭证管理费用（招待费）中列支购物卡80000元，2018年4月27号凭证管理费用（招待费）中列支购物卡50000元，2018年5月33号凭证管理费用（招待费）中列支购物卡20000元，2018年11月11号凭证管理费用（招待费）中列支购物卡10000元，你单位支付购物卡用作送给客户的礼品礼金，应代扣代缴个人所得税160000×20%＝32000元，未代扣代缴。2019年1月53号及54号凭证、9月17号凭证、12月2号凭证管理费用（招待费）中合计列支购物卡65500元，你单位支付购物卡用作送给客户的礼品礼金，应代扣代缴个人所得税65500×20%＝13100元，未代扣代缴。
（三）企业所得税
本次检查发现：你单位有偿转让的无产权地下车库（储藏室）和地下车位发生的成本全部记入地上可售商品房成本，未单独核算成本，本次检查中将无产权地下车库（储藏室）和地下车位作为单独成本核算对象进行重新核算。因房地产开发成本核算的延续性，故对成本项目计算所涉及的年度为2014年~2019年。通过计算可得2014年多结转主营业务成本5596442.79元，2015年多结转主营业务成本6301458.79元，2016年多结转主营业务成本16552932.45元，2017年多结转主营业务成本6507693.93元，2018年少结转主营业务成本11728881.66元，2019年多结转主营业务成本15712855元，合计多结转主营业务成本38942501.3元。
1.2014年多结转主营业务成本5596442.79元，调增应纳税所得额5596442.79元，你单位适用25%企业所得税税率，2014年无以前年度亏损弥补，应补缴企业所得税5596442.79×25%=1399110.70元。
2. 2015年纳税调整后所得-9901596.38元，本次查得2015年多结转主营业务成本6301458.79元，调增应纳税所得额6301458.79元，本次检查调整后应纳税所得为-3600137.59元。
3. 2016年汇缴及纳税评估调整后所得32986455.29元，本次查得2016年多结转主营业务成本16552932.45元，调增应纳税所得额16552932.45元，检查调整及弥补以前年度亏损后应纳税所得额32986455.29+16552932.45-3600137.59=45939250.15元，应缴企业所得税45939250.15×25%=11484812.54元，已缴5771214.73元，应补缴5713597.81元。
4.2017年主营业务收入635286640
处罚决定日期 2022-06-06
处罚依据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十九条，《国家税务总局关于贯彻〈中华人民共和国税收征收管理法〉及其实施细则若干具体问题的通知》（国税发〔2003〕47号）第二条第三款规定
处罚机关 国家税务总局南通市税务局第一稽查局
处罚结果 对你单位作为扣缴义务人应扣未扣2018年个人所得税32000元、2019年个人所得税13100元，处应扣未扣百分之五十的罚款，合计处罚22550元。
处罚金额2.2万元
来源：国家税务总局江苏省税务局
案例评析
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第三十三条的规定，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。无产权地下车库（储藏室）和地下车位在所有权归属上具有特殊性，现行《人民防空法》第5条只对人防工程的使用管理收益权做了原则性的规定，即“谁投资，谁使用，收益”，未明确其所有权。房地产开发企业对其无完整的所有权权能，因此其向业主有偿转让的并非所有权，而是使用权。在增值税的处理上，转让建筑物永久使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。但在该种情形下，企业所得税的处理缺乏明确规定。
我们认为，企业所得税处理将无产权地下车库（储藏室）和地下车位作为公共配套设施处理更符合实际，在税务处理上参照增值税的处理原则。国家税务总局公告2016年第18号第五条规定，“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。因此，对于可售车位可以按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》规定的分摊方法，正常分摊共同成本；而将无产权地下车库（储藏室）和地下车位作为公共配套设施处理，其成本费用由可售面积承担。